广州推进城中村改造新模式试点 高效盘活核心区土地资源广州城中村改造迎来重要进展！日前，在广州召开的全市城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会，“净地出让”“统筹做地”等新模式正式亮相，并明确了7家市级做地主体在广州新中轴（海珠）片区、广州火车站片区、罗冲围片区、环五山创新策源区四个市重点片区（以下简称“四大重点片区”）大力推进改造新模式试点工作，年内或将有实质进展。专家分析指出，新模式既顺应了当下城中村改造重视公共服务属性的特点，同时也面临着资金等方面的挑战，预计于2025年之后进入产业兑现期。

　　据了解，广州提出要坚持“净地出让”，在重点片区开展城中村改造“统筹做地”试点，破解城中村改造面临的突出难题。其中，四大重点片区启动区占地面积987公顷，建筑面积1469万平方米。涉及城中村11条，占地746公顷，建筑面积1385万平方米。此外，还有涉及需改造旧厂房8个，占地83公顷，建筑面积52.7万平方米。

　　所谓统筹做地、净地出让就是在政府划定范围内，由不同级别的做地主体负责统筹，对城中村改造的地块开展前期开发整理，将零散分散的土地资源，重新整合，再入库以供出让。通过这一环节，可以让手续不齐全的零散用地、已建设的低效用地等，达到可以高效规整使用的条件，以此盘活核心区位的土地资源。

　　目前，广州市已明确7家市级做地主体，大力推进四大重点片区做地试点工作，具体包括：广州火车站片区（广州城投集团、广州市建筑集团）；城市新中轴（海珠）片区（越秀集团）；罗冲围片区（珠江实业集团、机场建设投资集团）；环五山创新策源区（越秀集团、机场建设投资集团）。同时，广州还将通过成立广州市城中村改造建设指挥部、推进城中村改造条例立法工作、多渠道筹集城中村改造资金等一系列举措推动城中村改造工作取得突破性进展。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，前期难度较低且经济价值较高的城中村改造已经完成了大部分，现在的主要目标是推进公益属性较强、前期投入较大、中间配套短板缺失较为严重的项目。这四大重点片区是广州的重大功能区、重点发展平台以及重要的景观走廊，公益性尤为突出，对于城市功能的提升也尤为重要。

　　广州火车站片区的连片提升改造，是当前四大重点片区中进度较快的。今年将加快推进省市客运站、走马岗地块等收储工作，启动王圣堂、瑶台、沙涌南城中村改造，推动火车站站体改造和周边整治提升。据广州市建筑集团介绍，目前已制定相应具体工作方案，明确实施模式、主要任务以及时间表、路线图、任务量等。计划完成项目规划和做地方案编制并完成审批流程，在2024年组织专业力量开展片区拆补复建工作，分近期、中期、远期将该片区逐步打造成为新型城市社区和产业发展示范区。

　　目前，广州新中轴（海珠）片区已编制了相关工作方案，康鹭片区改造取得新突破。新中轴海珠片区范围总占地面积约14平方公里，重点推进片区内32个“三旧”改造项目，其中包括沥滘村、红卫村、东风村和三滘村4个旧村项目。在该片区，将重点推进康乐鹭江片区城市更新改造，今年将完成综合治理，启动拆迁和安置区建设；沥滘村将推进拆迁签约率超80％。预计片区内的首批做地范围总占地面积约2.88平方公里，包括东风、三滘等旧村项目及多个旧厂、旧城项目。

　　罗冲围片区内旧村、旧厂、旧城混杂，同时夹杂多个专业市场、汽配商城等产业业态，是人口聚集、生产、生活多元形态集中的片区。其特点是片区内国企用地较多，且目前处于闲置状态，将选择以市属国企的旧厂盘活带动区域内旧村的有机更新，通过统一规划、统一实施，实现连片开发的可能性较强。在罗冲围片区，今年重点推进国有旧厂收储、华为周边地区改造提升等项目。

　　根据环五山创新策源区内高校院所城市风貌规划设计中透露的信息，环五山创新策源区包括3所大学和5家科研院所，将打造成为粤港澳大湾区国际科技创新中心、国家科技成果转移转化示范区、世界级高水平科技创新策源地，实现校产城的多元联运和有机更新。环五山创新策源区改造方案已印发，今年将推进广东新材料与人工智能科技园、广州科技图书馆、华南理工大学等高校人才公寓等项目实施。目前梅花园、燕塘片区有很多旧厂房，特别是燕塘企业的旧厂旧地。

　　对于“做地”这一模式的目标，越秀地产相关负责人表示，将从构建多元融合的“社区生活圈”、引导创新创业资源聚集、建设智慧城市、完善公共服务于市政交通建设以及优化区域功能布局，促进存量产业用地转型升级等方面助力重点片区改造，系统推进广州市重点区域城市空间治理，打造宜居、韧性、智慧城市。

　　谈及工作过程之中的难点，广州市建筑集团相关负责人表示，以“广州火车站瑶台片区”做地工作为例，征拆体量庞大是一大挑战，不少区域存在高密度、权属复杂等情况，做地范围还可能与其他已规划项目交界穿插，相应增加了整体统筹与协调征地难度，增大了改造资金投入压力，也提升了改造工作中对居民权益保障的协调要求。“我们的解题思路是分片分期实施。项目实施按照‘民生先行、灵活分片、动态分期’的原则，成熟一片，推进一片。”该负责人说。

　　广州城投集团则指出，相较“拿地、建房、卖房”的传统房地产开发模式，国企做地更像跑“马拉松”，十分考验企业的耐力和竞争力，主要涉及土地征拆、村民安置、产业导入、大额资金筹措等。经过多年发展迭代，城市片区改造工作已不再是对物理空间的简单推倒重建，而是对经济、民生、科技、文化和生态的一个系统提升。

　　“2023年～2025年是试水期，2023年的工作主要集中在各地编制方案、制定实施计划、确定投资主体和融资渠道等。2024年～2025年将是新模式落地期，即跑出新模式，总结经典案例。预计从2025年到2035年，才是大规模推进期，也是产业链兑现期。”李宇嘉表示。

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